In het nieuwe stelsel wordt zowel het directe rendement als het indirecte rendement op onroerende zaken belast in box 3.
Het directe rendement is het rendement dat jaarlijks behaald wordt, bijvoorbeeld huur en pacht, maar ook het rendement in natura door eigen gebruik van de onroerende zaak. De wijze van belastingheffing is afhankelijk van de categorie waarin de onroerende zaak wordt ingedeeld.
Let op! Verschuldigde rente over schulden kunt u wel in aftrek brengen, ook als u de vastgoedbijtelling toe moet passen.
In het nieuwe voorgestelde stelsel is het onderscheid tussen onderhouds- en verbeteringskosten van belang. Onderhoudskosten zijn in het jaar aftrekbaar of verdisconteert in de vastgoedbijtelling. Verbeteringskosten worden pas verrekend bij het realiseren van het indirecte rendement.
Let op! Heel kort omschreven zijn onderhoudskosten kosten voor het repareren van bestaande elementen van de onroerende zaak, denk aan schilderen. Bij verbetering worden kosten gemaakt die iets toevoegen aan de onroerende zaak, denk aan een aanbouw.
Het indirecte rendement is belast volgens de vermogenswinstbelasting. Dit betreft de winst die behaald wordt door de waardeontwikkeling tijdens de periode dat een belastingplichtige onroerend goed bezit. De belastingheffing vindt plaats aan het einde van de bezitsduur, bijvoorbeeld bij verkoop. De wijze van belastingheffing vindt voor alle onroerende zaken op dezelfde wijze plaats. Het maakt hierbij dus niet uit of de onroerende zaak voor minimaal 328 dagen per jaar verhuurd wordt, voor minder dagen of helemaal niet.
Let op! De verbeteringskosten worden bij de berekening van het indirecte rendement wel verrekend. Een heel simpel voorbeeld: kosten van aankoop van een onroerende zaak € 500.000, verbeteringskosten door de jaren heen € 250.000, opbrengst bij verkoop € 900.000. De vermogenswinst bedraagt dan € 150.000 (€ 900.000 -/- € 500.000 -/- € 250.000).
In het aan de Raad van State aangeboden wetsvoorstel zijn nog meer parameters opgenomen die nog niet eerder bekend waren. Zo wordt voorgesteld om het heffingsvrije inkomen vast te stellen op € 1.250, een verliesdrempel van € 500 te hanteren en een belastingtarief van 36%.
Let op! Het nieuwe kabinet uiteraard ook nog andere keuzes maken voor de diverse parameters.
Het is de bedoeling van de wetgever om het nieuwe stelsel per 1 januari 2027 in te laten gaan. De hiervoor beschreven berekening van bijvoorbeeld het werkelijke rendement op onroerende zaken geldt dan ook pas als de wetsvoorstellen ongewijzigd worden aangenomen en per 1 januari 2027 worden ingevoerd.
Door het nu aanbieden van het wetsvoorstel aan de Raad van State kan invoering van het nieuwe stelsel per 1 januari 2027 misschien nog gehaald worden. Na ontvangst van het advies van de Raad van State kan het nieuwe kabinet beslissen of ze het wetsvoorstel, met of zonder wijzigingen, indienen bij de Tweede Kamer.